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June 08, 2021

Why fixing Canada’s housing supply crisis will take more than simply building more homes 

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Solutions to Canada’s housing supply crisis might seem obvious to the casual observer: why not simply build more homes and flood the market with new supply?

But with housing costs rising faster than incomes, new supply alone is not the right solution for the hundreds of thousands of Canadians in need of appropriate housing that is affordable. Focus should not simply be on building enough housing, but rather the right kind of housing. This includes residences that are sustainable, accessible, and appropriate for the vast array of needs that different Canadians experience.

Last year, Canada's Mortgage and Corporation launched the Housing Supply Challenge, providing funding for proposed solutions to the barriers to new housing supply. For the Challenge’s first Round—Data Driven—applicants submitted data solutions or methodologies that provide decision-makers with better information to address housing supply issues. The 21 shortlisted applicants that received incubation funding to prototype their solutions identified a range of gaps to tackle in order to build the right kind of housing. We spoke with Sean Gadon, special advisor to the Housing Supply Challenge Support Program, a program led by Evergreen to support applicants of the Challenge, about some of these common gaps.

Thinking creatively about what new housing means

“There has been some work done by policy folks that basically says if you tried to build yourself out of a crisis, it would take decades,” says Gadon. Yes, a large part of solving Canada’s housing supply crisis will involve building more structures. But there are existing buildings across the country that can be expanded, retrofitted, and otherwise renovated to provide additional living units. Better data is needed to identify where such housing stock exists, to track and analyze Additional Dwelling Units, and to quantify zoning bylaws.

Focusing on the Needs of the People

“It’s important we understand where housing is needed and what type of assistance is required,” says Gadon. To do so, vulnerable communities must be included in every step of the process. As Canada’s population ages, more residents will require housing that meets their physical needs. People with disabilities already face huge barriers with a lack of standard accessible housing requirements in the country. Meanwhile, housing in Indigenous communities is often overcrowded and underdeveloped, with substandard buildings being constructed on reserves. The word “data” might bring to mind a faceless mass of numbers and calculations, but thorough and accurate data is crucial in identifying and quantifying human needs that aren’t currently being met. Adds Gadon, “It’s an approach that needs to be people-centred as opposed to centred on the financialization of housing.”

Keeping Climate in Mind

Housing is an environmental issue. From the ecological costs of building new structures, to the potentially positive impact that urban densification can have on carbon emissions, to the effects that global warming and exposure to the elements can have on inadequately housed people, housing and climate are inextricably linked. Solutions to Canada’s housing supply must incorporate the long-term impacts that environmental factors and housing supply can have on one another. For example, “It’s more environmentally friendly to develop where infrastructure already exists,” says Gadon, adding that comprehensive public inventories are needed for smart growth solutions.

Answers are Available

Gadon says the problem is nuanced and solving the crisis will take work, but refuses to call the issue a complicated one. “It’s often described by bureaucrats as complicated, and people in the community are frustrated by those descriptions,” he says. “It’s actually not that complicated. It’s primarily a lack of resources to do the job.”

The Housing Supply Challenge aims to provide some of these resources by awarding up to $300 million in funding to innovative solutions over the next five years. Round 1 of the Challenge, Data Driven,is underway—meet the shortlisted applicants here. Applications for the second round of the Challenge, Getting Started: Pre-development Processes, will open on June 9, 2021.

CMHC has partnered with Evergreen to offer potential and shortlisted applicants support throughout the Housing Supply Challenge, including guidance, resources, workshops, expert panel sessions and one-on-one mentorship. For questions, please contact HSC-DOLsupport2@evergreen.ca or (647) 670-2265.

Pourquoi construire davantage de logements ne suffira pas à résoudre la crise du logement au Canada

Ce que le cycle Fondé sur les données du Défi d’offre de logement peut nous apprendre sur les solutions à mettre en place pour que toutes les Canadiennes et tous les Canadiens aient un chez-soi

À première vue, la solution à la crise du logement au Canada peut sembler évidente: pourquoi ne pas tout simplement construire davantage de logements et ainsi inonder le marché de ces nouveaux logements?

Comme le coût des logements augmente plus rapidement que les salaires, la construction de nouveaux logements ne permettra pas à elle seule d’offrir un chez-soi aux centaines de milliers de Canadiennes et de Canadiens en attente d’un logement abordable. Les efforts déployés doivent être axés non seulement sur le nombre de logements offerts, mais aussi sur les types de logements offerts. L’offre doit comprendre des logements durables et accessibles qui répondent aux besoins variés de la population canadienne.

L’année dernière, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a lancé le Défi d’offre de logement pour financer des solutions aux obstacles qui limitent l’offre de logements. Dans le cadre du premier cycle du Défi, Fondé sur les données, les proposantes et les proposants ont soumis des solutions de données ou des méthodes visant à mieux éclairer la prise de décisions pour s’attaquer aux problèmes d’offre de logements. Les 21 propositions présélectionnées qui ont reçu du financement pour créer un prototype de leurs solutions ont cerné diverses lacunes à corriger pour offrir le bon type de logement. Nous avons discuté de certaines lacunes courantes avec Sean Gadon, conseiller spécial du Programme de soutien au Défi d’offre de logement, un programme dirigé par Evergreen et visant à aider les proposantes et les proposants du Défi.

Faire preuve de créativité pour concevoir la création de logements

« Des travaux réalisés par des gens du domaine des politiques ont révélé qu’en fait, cela prendrait des décennies pour se sortir de la crise si l’on ne misait que sur la construction de logements », affirme M. Gadon. Certes, la résolution de la crise du logement au Canada passera en grande partie par la construction de logements. Cependant, de nombreux immeubles partout au pays peuvent aussi être agrandis, réaménagés ou rénovés pour accroître l’offre de logements. Des données de meilleure qualité sont nécessaires pour savoir où se trouvent ces logements, pour faire le suivi des logements supplémentaires offerts, pour faire des analyses connexes ainsi que pour déterminer les règlements de zonage.

Se concentrer sur les besoins de la population

Selon M. Gadon, il est important de savoir où les besoins en matière de logement sont importants et quel type d’aide est nécessaire. Pour ce faire, les communautés vulnérables doivent participer à chaque étape du processus. La population canadienne vieillit, et un nombre croissant de personnes nécessitera un logement répondant à des besoins physiques. Les personnes handicapées font déjà face à d’importants obstacles en raison d’un manque d’exigences de base concernant les logements accessibles au Canada. Parallèlement, les logements dans les communautés autochtones sont souvent surpeuplés et inadéquats, les immeubles construits dans les réserves ne répondant pas aux normes. Le mot « données » peut évoquer une quantité de nombres et de calculs non définis, mais des données exhaustives et exactes sont essentielles pour cerner et quantifier les besoins humains non satisfaits. « L’approche doit être centrée sur les personnes et non sur la financiarisation du logement », ajoute M. Gadon.

Tenir compte des changements climatiques

Le logement est un enjeu environnemental étroitement lié au climat, que ce soit en raison des coûts écologiques associés à la construction de nouvelles structures, des potentielles répercussions positives de la densification urbaine sur les émissions de carbone ou encore des effets qu’ont le réchauffement climatique et les intempéries sur les personnes qui n’ont pas accès à un logement adéquat. Les solutions à la crise du logement au Canada doivent tenir compte des répercussions à long terme causées par l’influence mutuelle des facteurs environnementaux et de l’offre de logements. Selon M. Gadon, il est plus écologique de déployer nos efforts là où les infrastructures existent déjà. Il ajoute qu’il est nécessaire de faire un inventaire public exhaustif pour élaborer des solutions de croissance intelligentes.

Des solutions à notre portée

M. Gadon a une vision nuancée du problème et croit qu’il faudra du travail pour gérer la crise, mais il refuse d’affirmer qu’il s’agit d’un enjeu compliqué. « Les fonctionnaires ont tendance à dépeindre la situation de façon complexe, ce qui frustre les membres des communautés, ditil. Ce n’est pourtant pas si compliqué. Il s’agit principalement d’un manque de ressources. »

Le Défi d’offre de logement vise à fournir un certain nombre de ressources en fournissant jusqu’à 300 millions de dollars sur cinq ans pour financer des solutions innovantes. Le premier cycle du Défi, Fondé sur les données, est entamé, et 21 propositions ont été présélectionnées (voir ici). La période de présentation des demandes pour le deuxième cycle du Défi, Démarrage : Étapes préalables à l’aménagement, débutera le 9 juin 2021.

La SCHL s’est associée à Evergreen pour soutenir les proposantes et les proposants potentiels et présélectionnés tout au long du Défi d’offre de logement, notamment par l’offre de conseils, de ressources, d’ateliers, de séances avec des groupes d’experts ainsi que de mentorat individuel. Pour toute question, veuillez communiquer avec nous par courriel à HSC-DOLsupport2@evergreen.ca ou par téléphone au 647-670-2265.